Mietrecht

Die Rechtsverhältnisse zwischen Vermieter und Mieter gestalten sich nicht immer problemlos dar. Mietverträge sind oftmals nicht klar formuliert und sorgen schnell für Verwirrung. 

 

Es gibt im Handel allgemeine Mustermietverträge. Langjährig bewährte Vertragsmuster sind nach der Mietrechtsreform und der sich stetig entwickelnden Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes, beispielsweise zu Schönheitsreparaturen, nicht mehr verwendbar. Auch entstehen häufig durch falsche Ausgestaltungen der Formularmietverträge immer wieder Auslegungs-schwierigkeiten, die im Zweifel immer wieder zu Gunsten des Mieters auszulegen sind. 

Es ist daher dringend anzuraten, sich einen auf den konkreten Einzelfall abgestimmten Mietvertrag von einem Rechtsanwalt erstellen zu lassen, bzw. vor Abschluss eines Vertrages den Rat eines Rechtsanwaltes hinzuzuziehen, um zukünftige Überraschungen und langwierige Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden 

 

 

Beachten Sie bitte die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes zu den Schönheitsreparaturen.

 

Schönheitsreparaturen sind alle Erhaltungsmaßnahmen, die bei der normalen Nutzung der Wohnung anfallen, beispielsweise das Streichen von Wänden, das Reinigen des Teppichbodens etc.

 

Im Mietvertrag kann zwar vereinbart werden, dass der Mieter solche Schönheitsreparaturen durchzuführen hat. Allerdings sind Schönheitsreparaturen nur durchzuführen, wenn auch konkret in der Wohnung Renovierungsbedarf besteht. 

 

Die in zahlreiche Formular-Mietverträge enthaltenen starre Fristen für die Schönheitsreparaturen wurden vom Bundesgerichtshof für unwirksam erklärt, da der Mieter in diesen Fällen nicht die Kosten n abschätzen kann, die auf ihn zukommen.

 

Das gilt ebenfalls für sog. Endrenovierungsklauseln, also Regelungen im Mietvertrag, die bestimmen, dass der Mieter jedenfalls bei Auszug die Wohnung zu renovieren oder einen Abschlag zu zahlen hat, wenn er die Wohnung nicht renoviert. 

Hier gilt folgende Faustregel: Ist die Renovierungspflicht unabhängig vom Zustand der Wohnung und unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses vereinbart, so ist die „starre" Endrenovierungsklausel unwirksam, weil sie den Mieter unangemessen benachteiligt. Die Renovierungsverpflichtung muss immer an den Grad der Abnutzung gekoppelt sein.

 

Eine flexibel ausgestaltete Endrenovierungsklausel, die den Kostenanteil von dem tatsächlichen Renovierungsbedarf der Mietwohnung abhängig macht, ist dagegen grundsätzlich zulässig. Voraussetzung ist allerdings, dass die Klausel hinreichend deutlich verfasst ist und dem Transparenzgebot entspricht. Für den Mieter muss also klar erkennbar sein, dass er eine nur unterdurchschnittliche Wohnungsnutzung als Einwand gegenüber dem Vermieter geltend machen kann. 

Liegt eine unwirksame Klausel vor, kann der Vermieter nicht deswegen in einem bestehenden Mietverhältnis die Miete erhöhen, um seine deshalb entstehenden Mehrkosten auf den Mieter zu übertragen. Eine Mieterhöhung ist nur zulässig, wenn sie sich an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientiert, wie sie beispielsweise im Mietspiegel ausgewiesen ist. 

 

Auf Seiten der Vermieter stellt sich immer wieder die Frage, was bei einem Zahlungsverzug der Mieter getan werden kann. Hier besteht der Grundsatz, sollte der Mieter mit zwei Monatsmieten in Verzug geraten sein, so sollte der Vermieter von seinem Kündigungsrecht gebrauch machen. Langes Warten führt in der Regel dazu, dass der Zahlungsrückstand höher wird. Eine Räumung der Mieträumlichkeiten durch den Vermieter ist nur mit einem Räumungsurteil möglich, wenn der Mieter nicht freiwillig die Räumlichkeiten an den Vermieter zurückgibt. Diese Räumungsverfahren dauern je nach Amtsgericht häufig mehrere Monate, so dass der Zahlungsrückstand immer größer wird. 

Der Mieter hat die Möglichkeit, den Grund für die Kündigung zu heilen, wenn er den gesamten Mietzinsrückstand innerhalb von 2 Monaten, nachdem ihm die Räumungsklage zugestellt worden ist, zu heilen. 

Da bei Räumungsverfahren die Kosten nicht gering sind, sollte sich jeder Vermieter bei Abschluss eines Mietvertrages immer auch überlegen, eine Rechtsschutz-versicherung abzuschließen, um nicht neben dem Mietzinsausfall auch noch die zum Teil hohen Kosten für einen Räumungsprozess und die anschließende Zwangsräumung tragen zu müssen.